老虎证券ESOP：1200元换来“540亿”，姚劲波搅动房产中介江湖？

买房对中国人来说是一个大事。

2020年，电视剧《安家》让大众走进了房产经纪这个熟悉又陌生的行业。

孙俪饰演的房产中介房似锦，让大众看到了一个小人物在房产经纪行业的酸甜苦辣，也折射出了中国人对房子的渴望和房子带给人们的爱恨纠葛。

这部以房地产经纪人为主角的电视剧，赞助者之一是众所周知的安居客。

2021年4月7日，58集团独立的安居客携带540亿人的评价正式申请在香港交易所上市。

作为58集团出生的房地产信息巨头，安居客以过激的姿态在房地产经纪领域奔跑。

而安居客背后的房产经纪江湖里的爱恨情仇，精彩程度绝不亚于《安家》，而且安居客的爱恨纠葛还远远没到结束的时候。

租房被骗后的一怒创业

2005年，狠人姚劲波因为租房被骗了1200块，一怒之下自己开了个能租房的网站，后来这个神奇的网站不仅能租房，还能买房、买车、找工作。

这个网站就是后来的58同城。

再后来，58同城登录纽交所上市，收购竞争对手赶集网，一时间风头无人能比。

作为以租赁为初衷成长的58组，不想只停留在分类信息行业，领导人姚劲波开始了二次创业。

二次创业的方向还是十几年前的旧房地产领域，这次姚劲波的对手从赶集网变成了更强的连锁家和贝壳，手中的武器从58个城市变成了安居客。

2021年4月7日，已私有化的58集团将安居客、58房地产等房地产行业资产从集团分离，正式申请在香港交易所上市。到目前为止，安居客作为58集团房地产领域的代表，重新开始了资本市场的征兵。面对连锁家和贝壳的压力，姚劲波显然没有什么可怕的。

我们已经是上司，2018年姚劲波对房地产信息平台市场有信心，当时58集团占80%的市场份额。

在房地产信息行业这个老战场上，继承了58个衣钵的安居客确实有自信的资本。

2020年第四季度，安居客平均移动月活用户数量为6700万人，付费经纪人数量为72.6万人，是2020年最大的在线房产平台。

同期贝壳找房的APP月活用户数量为4818万，活跃经纪人数量49.6万人。

在房产信息这个干了十几年的老行当上，姚劲波似乎谁也不怕。

安居客并不是传统的房产中介商，其本身并没有自营业务，房产中介平台与经纪人可以在安居客上发布房源，用户则可以在安居客上查看房源，本质上来看是专营房产销售的另一个淘宝。

所以安居客主要是在挣会员费与端口服务费这份钱，相当于经纪商与购房者之间的第三方在线撮合平台。

58决不自营，只做平台。姚劲波曾多次强调过关于房地产业务的红线。

因此，安居客本质上是58家房地产信息领域的老业务，是房地产细分信息业务的独立升级版。

没有自营成本的也决定了安居客的高毛利水平。

2018年至2020年，安居客毛利率分别为92.5%、89.2%、90.5%，2018年、2019年自营房地产经纪人平台我爱我家毛利率水平分别为30%、30.5%。

另外，轻装前进的安居客可以摆脱自营，保持更快的扩张速度，从2018年到2020年分别实现营业收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，同期纯利润分别达到19.07亿元、23.06亿元、19.54亿元。

以高毛利水平，安居客在收入大幅落后的前提下，收益规模达到更老资格的房地产经纪人爱我家的数倍。

成本低，扩张快，安居客的好日子当然也被别人盯上了，这个别人就是左晖的链家和贝壳。

业界领导的连锁店也不满足竞争激烈、成本高的自营模式，也喜欢赚更简单的流量生意。

2018年贝壳寻找平台正式成立，受到链家的独家支持，平台商的贝壳找房近两年增长迅速，2019年、2020年营业收入分别达到460亿元，705亿元，收入规模达到贝壳的近9倍。

收入规模大不相同，但安居客胜过毛利率，2019年、2020年贝壳找房毛利率水平分别为24.5%、23.5%，不及安居客的三分之一。

在2020年收入差距达到9倍的前提下，安居客实现纯利润19.54亿元，仅落后于贝壳找房8亿元以上。

这也充分说明了安居客利润杠杆的撬动能力。

而且，现在寻找贝壳房间的c方面的影响力不能超过安居客。根据极光大数据发布的数据，2020年6月，贝壳找房APP渗透率为1.72%，安居客APP为3.42%。

安居客还牢牢把握着C端用户的头筹。

另外安居客在新房销售业务之外，还并未开启房产销售佣金分成的业务，其目前主要的营收重点在于会员费和端口服务费。

若安居客介入到房产佣金市场，在巨量用户的加持下，其体量规模无法想象。

安居客与贝壳战斗的背后，千亿级蓝海市场下的跑步地

同行是敌人。

安居客和贝壳最近又对抗了老敌人，姚劲波也亲自开始了口水战。

大男子结束对线的背景最终归结在金钱上，安居客和贝壳的背景是开发者_如何学JAVA数兆元规模的蓝海市场。

房地产市场是中国最大的行业之一，2020年房地产市场交易规模为24兆元，预计2025年将进一步增加到36.6兆元。

此外，目前我国城镇化速度不断加快，据艾瑞咨询数据显示，2025年中国城镇化率将从2020年的61.6%增加到66.4%，在此期间，城市人口将至少增加7490万人。

7490万是什么概念？截至2018年中国人口超过7000万的省份也只有6个。

大量城市人口增长空间和不断扩大的人均住宅面积说明了购买住宅仍然很重要的现象。

这当然就绕不过像安居客、贝壳这样的房产经纪信息平台。

仅2020年，我国通过经纪服务达成的二手房交易规模达到了6万亿元，通过经纪达成的租赁交易规模也达到了1万亿元。

时至今日，房产经纪作为解决房屋买卖双方信息不对称的平台，基本成为了普通人买房卖房绕不开的服务。

行业的红利摆在眼前，巨头们当然不会忽视，市场的争夺也就造成了安居客与贝壳、姚劲波与左晖等巨头大佬们的不可调和。

安居客和贝壳的背后，不仅仅是姚劲波和左晖的多带带斗争，背后关系的盘根错误，也蔓延到一部分房地产经纪人和网络巨头。

在贝壳的竞争下，安居客背后的58组拉来了很多助手，2018年6月12日，58组联合我爱我家、中原房地产、麦田房地产、21世纪房地产中国、龙湖冠寓等公司召开了全行业真正的住宅来源誓言大会，会议上很多房地产经纪公司讨伐贝壳。

更激进的是，作为平台方面的安居客，已经向房地产经纪公司伸出手来巩固自己的数据优势。

2018年58集团投资10.68亿元爱我家，2020年投资安徽房地产经纪企业中的别墅房地产，投资5亿元增资重庆房地产经纪企业回家。除

外，2020年，58名居民宣布投入10亿元支持房地产经纪行业。

抢占先机的58房地产经纪行业频繁布局下，其平台数据表现仍处于领先地位。

2020年安居客平均移动月活用户6700万，付费中介72.6万，同期贝壳找房APP月活用户4818万，活跃中介49.6万，全面落后安居客。

此外，安居客全面引进房地产行业股东，安居客在新住宅证券交易所的战略布局也显示出来，其野心决不局限于二手住宅证券交易所。

2021年3月，安居客完成了碧桂园领投、新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产投资的2.5亿美元融资。

房地产经纪人对安居客的增资行为当然也可以看作是安居客剑指贝壳寻找房间的进一步宣战。

安居客对方贝壳找房已全面转向新房证券领域，2020年贝壳找房新房证券业务GTV达1.38亿元，该业务实现收入379亿元，已超过收入一半。

反观安居客，其目前营业收入主要由二手住宅业务贡献，2020年其主营新住宅经纪业务平台爱住宅收入仅2.28亿元，不足3%，不及贝壳找房零头。

碧桂园们投入安居客带来的信号很明显，安居客开始向贝壳寻找新房业务的积极冲突。

稳定的大后方，安居客实施超过40亿规模的所有权激励

粮向贝壳全面宣战的安居客当然也离不开稳定的大后方。

在房地产经纪人领域，像我爱我家、麦田等房地产经纪人一样，安居客也要赢得内部员工的稳定，股票激励成为最具成本效益的方式。

2021年2月，独立后的安居客发表了主要面向员工的股票激励方案，股票激励分为甲乙两组，奖励的股票数上限分别为1.80亿股、867.68万股，共计1.88亿股，该股票激励方案有效期为10年。

奖励方式分为购买所有权(期权)、限制股、限制股等3种方式。

奖励股占安居客发行股本的8.1%，根据安居客目前536亿元的评价，股权激励总价值达到43亿元。

目前，安居客发行3414.41万股，其中312万股限制股(312万股)于2021年2月26日被授予董事周浩。

安居客于2021年从58组正式分离，此前其员工均为58组员工，也享受过58组股票激励。

根据招股书，58集团于2010年、2013年发表了两期股票激励计划，以上两期股票激励计划以购买股票、限制股票公司等两种方式发行。

2010年股票激励计划发行的股票大部分已经在3年到4年内归属，其中4分之一必须在发行日期的1周年后归属和行使，其馀的股票在之后的24个月或36个月内分割。

2013年股票激励计划授予的股票购买和限制股票公司一般在3年到5年内归属，其中大部分在授予日期1周年后归属的1/4和可行使，其馀的股票购买和限制股票公司在之后的6个月内每6个月平等归属，或者4年内分4期平等归属。

2020年9月，私有化58集团修订了股权激励过去的股权激励方案，各项已归属的受限股份单位修订为现金结算，成本为28.00美元/股。