房地产再出利好！银行保函政策出台 预售资金“可盖楼也可还债”？

中新经纬11月14日报道，继央行、银监会出台支持房地产16条措施后，又一重磅房地产政策出炉，与房企预售监管资金有关。

14日晚间，银监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，共十二条，明确提出允许商业银行按照市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险的基础上自主决策，开展优质房地产企业以担保代替预售监管资金业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策的出发点是明确的，即通过银行担保的制度，保证预售监管资金的合理使用，同时防范和化解房企的流动性风险。

保证期应与项目建设期相匹配。

根据《通知》，保函只能用于置换依据法律法规设立的预售资金监管账户监管额度内的资金。置换金额不得超过监管账户内保证项目竣工交付所需资金金额的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户内保证项目竣工交付所需资金金额的70%。在拨付和使用监管额度内的资金时，应相应下调担保额度，以保证监管账户内的资金始终不低于工程竣工交付所需资金的70%。房地产企业未补足监管账户内差额资金的，担保金额不予调整。此外，要求商业银行合理确定担保期限，确保其与项目建设期限相匹配。

055-79000还要求，房地产企业应按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目建设、偿还项目到期债务等。不开发者_JS百科得用于购买土地、追加其他投资或偿还股东贷款等。房地产企业应当按照约定承担补足监管账户资金的义务，确保项目建设资金充足。

严跃进表示，这说明银行担保政策主要是支持有短期流动性风险但基本稳定的企业，而一些雷雨风险明显的企业是享受不到此类政策的。

防范商业风险

商业银行出具保函置换售前监管资金需要具备哪些条件？对此，《通知》规定，监管评级为四级及以下或资产低于5000亿元的商业银行，不得开展以保函替代预售监管资金的业务。商业银行不得向作为银行大股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。集团财务公司和其他非银行金融机构不得出具保函替代预售监管资金。

此外，《通知》规定商业银行在出具担保置换预售监管资金时，应参照开发贷款的信用标准，选择经营稳定、财务状况良好的优质房地产企业。担保额度全额纳入房地产企业及其关联集团统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保等增信措施防范保函业务风险，按规定计提风险资本和风险准备金。一旦发生预付款，发卡银行应及时对房地产企业采取追索措施，保护债权安全。预付资金应全额计提，分类管理，不得隐藏风险。

“你可以在盖楼还债。”

据严跃进介绍，银行担保政策的出台其实有一个很大的背景，就是最近高层已经开始关注企业了

此外，对于a股市场，这一重磅房地产政策也将产生积极影响。

在原海开源基金首席经济学家杨德龙看来，近一年多来，a股市场持续调整，压制a股上涨的四大因素主要包括疫情、房地产、美联储加息、人民币汇率波动等。房地产是一个长期问题，进一步明确“保障房交付”措施也有利于稳定购房者信心，是稳定市场预期的重要方面。

“近期一系列政策措施出台，提振了市场信心，也给了a股市场反转行情的机会。在市场低迷的时候，信心比黄金更重要。”杨德龙说。