上海二手房量价齐跌 不降价几十万根本卖不动 房东心态“有人要就卖”？

在上海，千万元“老破小”成为降价主力。许/摄

中国房地产报微信报道，上海二手房交易量连续三个月降温，挂牌量剧增。“老破小”、“老旧”总价成为总价1000万-1700万元的降价主力房源。

11月8日，在一次市场走访中，几名房产中介的经理告诉记者：“在跟进房源时，明显感觉到上海二手房上市数量比往年多了很多。因为“卖旧买新”的兴起，急需资金周转的“卖旧买新”的业主群体或公司，卖出的房子比例高达80%”。

上海链家研究院监测开发者_运维百科数据显示，10月上海二手房共成交1.6万套，环比下降11%，同比上涨25%。成交额539亿元，环比下降11%，同比增长33%。套均总价327万元/套，环比下降1%，同比上涨6%。成交均价39567元/，环比持平，同比上涨4%。

上海中原地产市场分析师陆文熙表示，“老小”“老旧”成为降价主力。“老小”价格普遍下降5%~8%，部分质量差的下降10%。总价1000万~ 2000万元的房子很难卖，尤其是20年以上的“老旧”房，只有优质的次新屋苑价格不那么宽松。

“二手房成交量低的重要原因是新房供应量增加，与二手房形成直接竞争。当新房入围分数越来越低时，二手房就失去了竞争力，成交量减少，价格下跌势不可挡”。对于四季度上海二手房市场，陆文熙认为，未来市场可能出现两极分化，品质相对较好的房子抗跌，郊区品质较差的“旧破小”房跌幅较大，短期内扭转的可能性不大。

“炒新热”直接抑制二手房市场。

新房市场的加速供应直接分流了二手房需求。

“几百万的房子，不降价几十万是卖不出去的。”上海虹口区一家房产中介经纪人直言不讳地告诉记者，上海新房上市的速度和节奏让人应接不暇，每个月都有上万套新房上市。“打新热”的兴起直接抑制了二手房市场。

今年，上海推出了六批新建商品房。据记者初步统计，共供应新房69844套。从6月份开始，陆续推出了5批房源，每批房源都有上万套。入市房源超过5万套，城市新盘和远郊盘布局合理，覆盖上海各大区域。

市场上新房供应的节奏和频率快，加上入围积分的不断减少，使得部分郊区和远郊楼盘不再需要积分，直接分流了购房需求，一些原本打算购买二手房的购房者转向了新房市场。

“现在很多房东都在卖旧房，要么急于套现，要么去市区‘做新房’。”上海虹口区一家房产中介的中介经理说，很多高分房东觉得房子旧了，面积小了，就下决心换掉，导致房源增多。

“新热潮”的背后，部分地区二手房的高单价和首付比例也是大部分人选择购买新房的原因之一。

某连锁地产公司上海虹口区某门店店长告诉记者，去年二手房贷款“三价低”政策实施后，二手房购房首付要求明显提高。由于贷款评估价格一般

百万二手房成为降价主力

“老破小”和千万元老房子成为降价主力。

以上海闵行区梅陇板块欢乐园为例。由于附近有闵行实验景城校区、沈宋中学等强大的教育资源，这个小区的价格在楼市高峰期达到了9万元/平方米。现在，太平洋房地产的一位房地产经理说，由于公寓面积小，楼龄老，幸福花园在附近的社区中跌幅最大。目前成交价6.5万元/平方米，降幅2 ~ 3万元/平方米。

2007年前后属于梅陇板块的程春、景城、万科假日花园，价格普遍下跌超过1万元/平方米，实际成交价格为7万元/平方米，高峰时也超过了9万元/平方米。

对于市场上的“打新热潮”，万贯大厦何经理告诉记者，“我的几个客户都去买花园了，是闵行颛桥的新房，离地铁站很近，可以打60多分”。

二手房降价潮正从中环向中心城区蔓延。以上海中心城区虹口为例，长期在虹口从事房产交易的国坤地产门店范经理告诉记者，中心城区“老破”的降幅相对较小，300-400万元的老旧“一室一厅”、“两室一厅”，40-50平米的楼梯间或电梯间。

此外，1000万元以上的刚需改善型二手房明显下降。以上海虹口区鲁迅公园附近一套145平米的新房为例。含车位总价1080万，单价7.4万/平方米，比市场价低200万。上述经理说，这个小区以前的成交都在8.3万元/平方米以上，成交均价9万元/平方米，现在跌幅很大。

“疫情过后，上海房价一直处于稳定状态，没怎么涨，现在又跌回涨之前的价格”。上述经理说，6-7月份能卖1500万的房子，现在是1400万，普遍减少50万到100万。

几千万的房子，降价了，很难卖出去。上海中原地产市场分析师陆文熙认为，购买千万级住宅的买家，一般对房屋品质、地段好、楼龄20年左右的“老旧”住宅要求较高。很难同时满足位置和面积的要求。目前市场总价1300万元以上的新房选择较多，市场总价1500万元以上的新房空间更大。买家可能会放弃二手房去买新房，导致这类房子很难卖出去。

同策研究院高级分析师肖云翔表示，预计四季度上海二手房市场会有上涨趋势，但不如往年；今年上海土地供应量较大，未来一年新房供应量仍然较大，二手房市场将继续承压。