金融放大招 楼市会有变化吗？

据《中国新闻周刊》报道，11月14日，银监会、住建部、央行联合发文，允许商业银行和优质房地产企业开展以保函替代预售监管资金的业务。

预售资金可谓是房企的咽喉。用银行担保代替预售资金，无疑是在给房企的预售资金松绑。

日前，央行支持房企发债的“第二支箭”公布，中国银行间市场交易商协会受理龙湖集团200亿元储架注册发行。

种种迹象表明，金融对房企的支持力度正在加大。

这发出了什么信号？对楼市有什么影响？

对房企的金融支持力度加大。

11月14日，银监会办公厅、住建部、人民银行办公厅联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险的基础上自主决策，开展优质房地产企业以担保代替预售监管资金业务。

预售资金可谓是房企的咽喉。此前，购房者缴纳的定金、首付款等商品房预售资金全部直接存入监管账户。随着对房企预售资金监管的加强，房企挪用预售资金的行为受到抑制，现金流也相应受到影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》，用银行担保代替预售资金，可以减少预售资金的押金，有助于加快此类资金的使用和周转。

有关部门负责人表示，房地产企业应按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目建设、偿还项目到期债务等。不得用于购买土地、追加其他投资或偿还股东贷款等。房地产企业应当按照约定承担补足监管账户资金的义务，确保项目建设资金充足。

自去年11月以来，金融部门一直在加大对房地产市场的支持力度。

11月8日，中国银行间市场交易商协会宣布，央行将牵头提供再贷款资金支持“包括房地产企业在内的民营企业发行债券”，预计将提供约2500亿元的民营企业债券融资，并可根据情况进一步扩大。

这是央行通过债券融资支持民营房企的“第二支箭”。这一举措起源于2018年，当时一些民营企业也面临融资困难。央行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业扩大融资。

两天后，“第二支箭”宣布着陆。

11月10日，中国银行间市场交易商协会受理龙湖集团200亿元存架注册发行，中债促进公司同步受理企业增信业务意向。

据了解，除龙湖集团外，多家民营房企也在沟通发债注册意向，相关验收鉴定工作正在推进中。

值得注意的是，上述预售资金监管的放松和“第二支箭”的落地，更符合最近的一个消息。

据论文等媒体报道，11月11日起，央行、银保监会联合发布楼市金融16条，其中指出，房地产开发稳定放贷对国有和民营房企一视同仁。支持优质房企发行债券融资，对整体财务健康、短期困难的房企给予增信支持。如果配套融资原则上不超过3年，按“最后-

但《中国新闻周刊》注意到，这一内容并未在央行、银监会官网等官方信息渠道公开。

不过，该消息还是引发了市场的反应。11月12日，地产股集体大涨，万科等股票涨停。14日，a股整体低迷，但地产股仍逆势上涨；港股碧桂园、旭辉控股集团等多家民营房企股价大涨。碧桂园最高一度上涨55%。

浙江工业大学中国住宅与房地产研究院副院长樊建双告诉《中国新闻周刊》，这一政策范围更广，针对性强，涵盖了融资、“保底交割”和供需两端的风险处置。与前几轮政策放松相比，此次政策释放了恢复市场信心的积极政策信号，同时对受困的优质民营房地产企业有积极的推动作用。

稳定楼市政策密集推出。

事实上，今年以来，从中央到地方，已经出台了一系列稳定楼市的措施，包括降息、首付下调、契税减免等。而且他们的努力在不断的增加。

5月15日，央行、银监会发文，首套房贷利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点。5月20日，央行宣布降息，5年期以上贷款即LPR的报价利率由4.6%下调至4.45%，这意味着首套房贷利率下限为4.25%。

据RealData测算，以贷款100万元、30年等额本息还款的房贷为例，与两次降息前相比，月供将由5126元变为4919元，减少207元，总还款额减少近7万元。

国庆节前的9月29日、30日，央行等部门密集发布三项政策支持首套房和居民购房。

9月29日，央行、银监会联合发布通知，对2022年6-8月新建商品住房销售价格连续下降的城市，在2022年底前，决定分阶段维持、降低或取消当地首套商业性个人住房贷款利率下限。

9月30日，央行宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这是央行时隔7年后首次下调这一利率。

此外，9月30日，财政部宣布，自2022年10月1日至2023年12月31日，退还居民购房缴纳的个人所得税。

整体市场方面，1-9月，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%。1-9月，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

据研究院监测，从房企来看，1-10月，百强房企销售总额60954.6亿元，同比下降43.4%；其中，10月份，百强房企月度销售额同比下降26.5%。

从城市来看，1-10月，重点百城销售面积下降近四成；10月重点城市成交面积同比下降20%左右，市场情绪没有明显好转。

安居客房地产研究院分院院长张博告诉《中国新闻周刊》，随着保障房政策的推进，今年三季度政策结束已经实现，楼市迎来重要窗口期。然而，由于房企面临较大的债务危机，频繁的雷声大雨点小，市场预期有所恶化和下降

中国人民大学国家发展研究院城市与房地产研究中心主任郭大卫对《中国新闻周刊》表示，最新举措既是防风险的需要，也是保民生、稳增长的举措。

从供需两端共同努力

马洪认为，2022年底，房企整体融资环境已经出现利好，风险进一步扩大的概率在下降。

但对于楼市和房企来说，企稳仍有不少困难。

刘水表示，目前销售尚未明显回暖，未来一年房企仍将面临巨大的偿债压力。

他预计，房地产企业债务展期、增信发债后，企业的资金压力可能会得到一定程度的缓解，时间换空间将得以实现。下一步更重要的是促进市场销售的稳定。只有企业销售回款显著提升，行业才能真正恢复稳定发展。

但目前购房者观望情绪仍在，前期政策见效尚需时日。

统计显示，10月份住户贷款减少180亿元，是继今年4月份后的又一次负增长，住户贷款需求减弱。

对此，樊建双认为，目前房地产市场的问题不仅仅是供给端的问题，还有需求端的问题，尤其是购房者信心不足。仅仅从供给侧发力显然是不够的，难以从根本上扭转局面。需要从供需两端共同努力。

今年以来，多地出台降低首付比例、房贷利率等差别化住房政策，加大对刚需和改善型住房需求的金融支持，稳定市场情绪。

在此次多家媒体报道的楼市金融16条措施中，再次强调鼓励金融机构结合自身经营状况、客户风险状况和信用状况，在城市政策下限的基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，支持刚性和改善性住房需求。

樊建双表示，下调住宅抵押贷款利率是目前有效的需求侧政策工具，5年期LPR报价仍有下调空间。此外，放宽限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房开发者_如何转开发地产交易税费也能起到一定作用。

大形势来看，从新改革人群的首付比例和房贷利率来看，宝健还有一定的政策空间。

前述楼市金融16条措施也指出，要做好房地产项目兼并重组的金融支持。鼓励商业银行安全有序开展房地产项目M&A贷款业务，重点支持优质房地产企业收购困难房地产企业项目。

在日前举行的一个论坛上，中国房地产协会副会长王慧敏表示，“改善民生和生活质量”将成为房地产行业未来政策支持和市场发展的重点。多主体供给、多渠道保障的路径值得探索。合作建房模式是满足居民需求的有益补充，是探索新模式的积极尝试。

樊建双表示，从长远来看，为了避免房地产市场的大起大落，应该探索新的住房开发模式，其核心是解决房地产市场的长效发展机制问题。当然，这需要通过一揽子政策建立基础制度，包括土地制度、税收制度、投融资制度等。