多部门密集出台纾困政策 房企感到曙光即将到来？

11月14日，银监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》称，监管账户内资金达到住建部规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内的资金。

11月11日，央行、银监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，对支持保障房融资、分类处置房地产风险、活跃房地产市场提出支持意见。

此前的11月8日，官网银行间交易商协会发文称，民营企业债券融资“第二支箭”延期扩容。龙湖、新城控股、迪美地产随后分别获得200亿元、150亿元、150亿元，民营房企融资空前增加。

11月以来，一系列针对民营房企的政策措施密集出台，显示了监管层确保房地产平稳健康发展的信心和决心。

接受多个经济观察网采访的地产、金融机构人士表示，第二支箭、16条、银行保函代替了预售监管资金。大部分条款在原政策基础上进一步优化，在政策允许的范围内做了灵活调整。房地产部门将这一系列政策视为救市措施，重燃对未来的希望，而金融部门更愿意将其视为监管部门对房地产的后盾，避免房地产风险进一步扩大，蔓延到其他未投保的房企和上下游链条。

受政策利好影响，最近一周地产股债大幅反弹，尤其是碧桂园、金地、龙湖、新城控股、远洋等未投保房企。一些国内债券的股价连续几个交易日上涨超过10个百分点，一些国内债券价格反复涨跌。

银行担保

通知称，房企以银行保函替代的预售监管资金金额不能超过交付所需资金的30%；置换后，预售账户中的监管资金不得低于交割所需资金的70%。监管资金不足的，担保银行应当督促房企补足。

一位当地商业银行人士告诉经济观察网记者，此前已有多个城市出台了以保函替代预售监管资金的措施，他所在的支行也曾为房企出具过保函。“当时的要求远低于现在的要求，但对房企的资质要求相对较高。”

有几种银行保函可以替代售前监管资金。

一种是由第三方银行出具保函。此前，部分城市明确要求保函必须由第三方银行出具，预售监管资金的银行不得出具保函。

上述地方商业银行人士表示，第三方出具保函的问题涉及到“我为什么要给你出具保函”的问题。在房地产上行期，即使是资质很好的房企，也需要付出相应的成本。资质不同的房企，获得保函的成本不同。在当前房地产流动性风险频发的背景下，民营房企要想获得第三方银行的保函，需要提供反担保或抵押物。“像美的地产，有实业母公司，有集团。

在没有反担保的情况下，房地产企业需要提供抵押物，可以是存款账户，也可以是房产。“如果以房产作为抵押，需要对原有融资进行清理，一般银行不会接受二次抵押”，上述人士表示。

一位房地产公司的投资人告诉经济观察网记者，目前房地产公司的现金普遍比较紧张。如果你需要干净的抵押品来获得银行担保，“你必须与抵押品的质权人讨论

上述地方银行人士表示，对于预售资金监管银行而言，确保监管账户资金充足，既是其履行监管职责的重要保障，也是收回开发贷款的重要保障。“现在你可以出具保函让开发商把资金拿走，没有银行愿意这么做”。

而且各地住建部门对于以保函置换预售款的态度也比较谨慎。多地接近住建部门的人士表示，在此轮房地产流动性风险中，出具保函的银行或担保机构在房地产企业出险后并未兑现保函。

在这种情况下，当地住建部门原则上不承认保函，而且由于保函交割的压力，对这种业务积极性不大。据经济观察网报道，某省会城市，因类似情况的工程未完工，住建部门负责人被带走调查。

一位国有银行人士认为，以银行担保置换预售资金的政策，既可以解决部分未投保房企的资金压力，也可以解决地方住建部门对预售资金监管过度的问题，“尤其是在烂尾项目较多的城市，监管过度的情况非常严重”。

16篇文章

相比银行保函替代预售监管资金的政策，16项政策覆盖面更广。

上述国有银行人士将16条概括为三个方面：

第一个方面是为保教大厦配套融资做制度安排。由于专项贷款额度相对不足，大部分担保交割项目需要配套融资。但由于保底交付项目的主体多为承担风险的房企，不符合银行的风控要求，保底交付项目难以从银行获得配套融资，交付压力较大。第16条对剩余价值能够覆盖成本和融资的项目以及资不抵债项目的配套融资给予了具体指导，为商业银行融资保交大厦项目提供了合规依据。

上述当地银行人士表示，这一措施对开发贷款银行有很强的吸引力。这类项目开发主体处于危险之中，难以摆脱，导致开发贷款无法收回。“如果开发贷款银行提供配套融资，盘活项目，不仅可以解决抵押担保，还可以收回开发贷款”。然而，事实证明，银行并没有提供融资的基础。相反，根据第16条，它为财产担保项目提供了配套融资，该项目有优先受偿权。而且还定义了资不抵债项目，可以通过捆绑其他项目解决融资还款来源问题。

该人士表示，对于资不抵债的项目，处理恒大项目的经验可以作为参考。同一个省内有多个项目，项目A资不抵债，项目B交付后还有剩余价值，可以在省内拉平，即可以将项目B的剩余价值转让给项目A，解决配套融资的还款来源。

第二个方面是住房贷款风险的分类管理。第十六条明确指出半年内到期的开发性贷款可以展期一年，不调整贷款分类，并强调银行和信托贷款要保持相应的稳定性，以减轻金融机构回收贷款的压力。

上述国有银行人士对经济观察网表示，之前，信托公司和银行都面临着回收信托贷款、开发贷款和循环贷款的巨大压力。“如果出现大规模延期，短期内银行的利息信贷会大幅上升”。

在这种情况下，银行和信托公司为了降低自身风险，不仅要求对房企项目资金进行闭环管理，而且加大了断贷、撤贷的力度，导致房企流动性进一步恶化，尤其是未投保房屋风险加大，旭辉就属于这一类。

上述国有银行人士认为，16条、

第三个方面是房地产市场回暖的政策，包括房企开发贷款一视同仁，稳定建筑企业信贷投放，强调债券、信托对房地产融资的支持，还包括因城施策的首付、房贷利率等针对购房者的条款。

人们的反应不一

监管层在债券融资、开发贷、循环贷、信托融资、担保投放、展期等方面都有所努力。股市和债市的不断修复，也让大部分房企感觉到了曙光的来临。

某20强房企融资负责人对经济观察网表示，16条下发后，他所在的公司第一时间进行了调研，得出的结论是“偏正”。“这些政策虽然不能解决根本问题，但可以解决企业的一些困难，让你喘口气”。

此前，管开发者_C百科理层包括其老板普遍对房地产的未来缺乏信心，甚至中途退出。但一系列政策的陆续出台，让他们看到了监管部门的决心，也增加了对未来的信心。“现在，我们要做的一是确保交付，二是确保稳定运行”。

我看到的不仅仅是20强房企，前述房企投资人表示，在房企看不到任何希望的时候，平躺是唯一的选择。但一系列政策陆续出台，不再像以前那样挤牙膏，而是系统完整，几乎涵盖了房地产开发的全过程，“说明房地产并没有被抛弃”。

金融界和房企的人都很清楚，目前房地产的主要问题在于市场。如果房地产市场无法回暖，大部分房企依然无法走出风险的泥潭，但金融政策的出台无疑为市场回暖预留了一定的空间。

上述房地产投资人士认为，当前房地产市场的主要问题是信心和预期，而不是购买力和需求不足。“今年存款还在增长，说明有购买力，一二线城市改善需求也很大。问题是如何恢复信心和期望”。

政策虽然不能从根本上解决房地产市场的需求和信心，但却让房企看到了希望。“不是说这些政策有效，而是风险承受能力的底线和监管部门的决心”，该房企投资人表示。

大多数地产和金融人士认为，“不发生系统性金融风险”是监管的底线。毫无疑问，政策的上下限之间还有较大的弹性空间，这也让大多数房企看到了希望。

不过，上述当地银行人士表示，房地产动荡后，金融机构和当地住建部门都相当谨慎。虽然政策鼓励银行和地方住建部门适度放松对融资和预售资金的监管，但在具体实施过程中，各地的力度和效果也有所不同。

从城市来看，一二线城市房地产市场相对较好，政策落地空间较大，而三四线城市由于项目去化速度较慢，无论其银行还是当地住建部门，对政策的反应相对更为谨慎。

对于担保交割压力大的城市，银行担保替代售前监管资金的空间较小。当地银行人士认为，如果其他项目预售资金监管出现问题，“我估计地方住建部门的人会被严厉问责，所以空间不会太大”。

托蒂

据wind统计，11月7日至13日，全国58个城市新建商品住宅销售面积同比下降34.9%，环比下降28.1%。所有城市全部出现较大跌幅，延续了10月份的下跌趋势。

上述房地产投资者表示，市场在9月份出现了一定程度的复苏迹象，但在10月份再次下跌，并持续到11月份

从2022年房企中期业绩或三季度业绩透露的信息来看，大部分民营房企的预售资金大多停留在项目层面，无法流回集团用于偿债和流动资金补充，这是房企陷入困境的主要原因之一。

上述房企投资人士表示，今年以来，大部分民营房企和混合所有制房企都暂停了投资，以尽量减少支出，但仍无法规避风险。根本原因是销售回款减少，偿债费用增加，导致失血过多。

上述国有银行人士也认为，如果房地产市场继续探底，不排除会有更多的民营房企陷入险境。因此，监管部门的当务之急是稳定市场。“只有市场稳定下来，才有复苏的可能。如果成交和跌幅一直往下走，只会越来越糟。”

一系列政策方向着眼于给房企更多的时间和更大的空间去化解风险。国有银行人士认为，无论是政策支持还是房地产市场，基本不存在外界认为的反转可能。但监管层不希望房地产风险继续蔓延和深化，所以一系列金融政策也是为房地产行业和企业托底。

目前融资的三支箭已经射了两支。“股权融资”的第三支箭会不会、何时射出？金融界人士普遍认为，政策更容易拿出来，但和第二支箭一样，股权融资也很难通过市场化来实现。

“中奖票有中债担保，投资者还是可以接受的。股权融资如何能得到投资人的认可？”上述国有银行人士认为，相比前两支有充足抵押物和担保的箭，第三支箭很难找到相应的保障措施，投资者面临的风险更大。