500万的房子 外墙就值50万？民间呼吁“取消公摊”声音已久？

新周刊微信官方账号报道，开发商不透明的操作让人们对公摊面积越来越痛恨。“取消泳池”几乎成了民间共识。但是为什么直到今天我们还在担心公摊面积？

近日，#外墙表面计入建筑面积#的话题在社交平台上被广泛讨论。

起因是3月1日生效的新规定—— 《民用建筑通用规范》。新规第3.1.1条明确规定：“建筑面积按照建筑各自然层外围护结构外表面所围成空间的水平投影面积计算。”

这种尴尬的专业表述，给了舆论广泛的猜测空间。有分析指出，外墙水平投影面积过去不计入建筑面积，今后将计入，从而大大增加公摊面积。

去年，青岛一市民买房后发现，一套110平米的房子，公摊面积占了将近一半。/中新经纬微博截图

由于池子比例的不透明，人们呼吁“取消池子”的呼声由来已久。就连公摊的“鼻祖”中国香港也在2013年取消了公摊面积。重庆也早在2002年就取消了泳池。

现在都2023年了，为什么取消池子不仅没有进展，还会走开发者_如何学运维回头路？

有专家给出了相对正面的解读。据红星新闻报道，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示：“从建筑全寿命周期管理的角度来看，如果将外墙纳入住房面积，这部分的投入会增加，有利于提高房屋的生活品质。”

此言一出，舆论一片哗然。网友对此颇为不满：

“房子的生活质量如何？原来割韭菜可以上升到人生和伦理哲学的高度。”

“质量和安全不是开发商应该做的吗？消费者有自己的判断和决议。如果质量不好，就不要送人。”

公摊面积不仅没有取消，还扩大了？

仔细对比新旧条例，不难发现，在此之前，相关部门早已将外墙面积纳入建筑面积。

2013年12月，住建部发布《建筑工程建筑面积计算规范》，其中明确规定：建筑的建筑面积，以自然层外墙结构四周水平面积之和计算。注意关键词——“外墙结构四周水平面积之和”。

但是这个《规范》也明确指出了不计入建筑面积的项目：包括勒脚、墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶块、装饰幕墙等。

今年的新规从“外墙结构水平面积之和”改为“外围护结构外表面所围成空间的水平投影面积”，并进一步强调“结构外表面”改为“结构外表面”。这一变化意味着原来不包含在建筑面积中的项目现在包含在建筑面积中了。

建筑面积由使用面积和公摊面积组成，外墙结构外表面明显是未使用面积，自然会计入公摊。这也是舆论将新规解读为扩大池子的原因。

很多人开始关心这个新规实施后，公摊面积能增加多少。这可能取决于外壁表面的材料厚度。不要小看这种材料，它不是绘画那么简单。

据第一财经报道，有建筑设计从业者估算，一般来说，真石漆的墙面厚度在18-20 mm，一个总建筑面积10万平方米的刚需小区，建筑面积会增加500平方米左右。假设有1000户，每户多出了0.5平方米。

而如果是幕墙外立面，厚度200mm左右，也是10万的住宅，建筑面积3000左右。假设该物业为豪宅区，户均面积较大，共有500户，那么每户

目前各地《香港爱情故事》的数字略有不同，主要是有粘贴砌块的面层、装饰幕墙、婴儿床、踏脚是否计入建筑面积的差异。

也就是说，3月1日《民用建筑通用规范》的放开并不会影响公摊面积的增减，除非《房产面积测算规范》有所调整，这才是关键。

既然叫“池子”，至少要公开透明。

公摊面积的概念最早出现在香港，历史很短。

50年代中国和香港的房子主要是整栋出售，简单直接，但价格也高，所以成交量低。随后，香港出现了按户销售的销售模式。但是问题马上就出现了。楼梯、走廊等公共空间的建设费用谁来承担？

位于香港尖沙咀的香槟公馆率先提出公摊模式，既能展现房屋大面积，又能降低每平米单价，解决了这个问题。此后，更多的房地产开发商开始使用这种方法。

发明统筹的香港，现在已经废除了这个制度。/泰坦照片

毗邻香港的深圳也将公摊引入当地房地产销售。此后，这种模式从深圳蔓延到全国其他地区，成为我国住房面积计算的主要模式。

然而，物极必反，也曾发生过开发商通过联营侵害购房者利益的事件。

2006年，长江实业开发的“元朗四季花园”项目开始发售。交房后，业主发现原本300多平米的别墅，使用面积不足90平米，实际得房率只有29%，而整个项目最高得房率只有42%。

类似的事件频频见诸报端，上面提到的青岛楼盘也是如此。

花园有多大，走廊有多宽，购房者主观上还是能感觉到的，但是墙有多厚，就很难感觉到了。如果以后修改《房产面积测算规范》，把“结构的外表面”也包括在池子里，开发商可以做更多的小动作，比如外墙用厚砖，更宽的脚垫，防止雨水回溅.

开发商不透明的操作，让人对公摊面积越来越讨厌。“取消泳池”几乎成了民间共识。

《民用建筑通用规范》剧照

早在2011年两会期间，就有全国人大代表建议取消商品房预售制度和公摊面积，与国际接轨。2021年两会期间，政协委员周提交了“取消公摊面积”的提案；2022年，政协委员洪阳也提出取消商品房公摊面积。

“发明”公摊的香港，甚至在2013年取消公摊后，明确规定销售新房必须按套内使用面积标注，否则将被罚款100万至500万港元，并处以3至7年监禁。对于存量房的销售，政府要求卖家提供“套内面积”和“建筑面积”两份资料。

有专家说，公摊面积小，使用率高，并不意味着居住舒适。电梯、楼梯间或走廊太小，一个楼梯住很多户，没有避难层。虽然公摊面积减少了，但是住户的舒适度和安全感也降低了。

泳池=公共空间？这样的等号是不负责任的，但是公摊面积不应该等于公共空间面积。大多数国家没有公摊面积的概念。国外的房子没有公共空间吗？

本质上，人们呼吁取消pool。一方面，他们希望房价的计算能够更加透明。另一方面是因为这个面积也会影响其他费用的计算，比如北方的物业费、取暖费等。这些费用的收取要按照房屋面积来计算。

诚然，公摊面积短期内很难取消，但既然具有一定的公共属性，就应该明确公开其范围和面积，让公共空间发挥应有的作用，保证实用面积。